Überblick & Ziel dieses Beitrags
Beim Immobilienkauf denken viele zuerst an Grunderwerbsteuer – beim Verkauf an Spekulationsfristen. Dieser Leitfaden gibt Ihnen eine kompakte Orientierung: Welche Steuern können anfallen? Wo gibt es Befreiungen? Und worauf sollten Käufer & Verkäufer besonders achten?
Steuerarten im Überblick
Grunderwerbsteuer (Kauf)
Einmalige Steuer beim Erwerb von Grundstücken/Immobilien. Höhe & Details sind bundeslandspezifisch; es gibt gesetzliche Ausnahmen.
Einkommensteuer (Verkauf)
Kann auf Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften anfallen – Stichwort Spekulationsfrist & Eigennutzung.
Weitere Abgaben
Grundsteuer (laufend), ggf. Umsatzsteuer bei Sonderfällen (z. B. gewerblich) – für Privathaushalte i. d. R. nicht relevant beim Kauf/Verkauf.
Beim Kauf: Grunderwerbsteuer & Befreiungen
Was ist die Grunderwerbsteuer?
- Fällt grundsätzlich beim Erwerb von Grundstücken/Immobilien an.
- Bemessungsgrundlage ist meist der Kaufpreis inkl. bestimmter mitgekaufter Bestandteile.
- Die genaue Ausgestaltung richtet sich nach Landesrecht; Zahlung i. d. R. Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung.
Befreiungen im Familienkreis (Auswahl)
- Erwerbe zwischen bestimmten nahen Verwandten können grunderwerbsteuerfrei sein.
- Beispiele sind häufig: Ehegatten/Lebenspartner, Eltern ↔ Kinder. Details & Grenzen beachten.
- Wichtig: Nicht jede Übertragung ist automatisch befreit; der Einzelfall entscheidet (Verwandtschaftsgrad, Art der Übertragung, Gegenleistung).
Praxis-Tipp
Prüfen Sie früh, ob eine Befreiung greifen kann und welche Nachweise (z. B. Verwandtschaft, Vertragsgestaltung) erforderlich sind. Abstimmung mit Notariat & Steuerberatung spart Zeit und Kosten.
Grunderwerbsteuersätze nach Bundesland(Stand: 01.01.2025)
| Bundesland | Satz | seit |
|---|---|---|
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 05.11.2011 |
| Bayern | 3,5 % | — |
| Berlin | 6,0 % | 01.01.2014 |
| Brandenburg | 6,5 % | 01.07.2015 |
| Bremen | 5,0 % | 01.01.2014 |
| Hamburg | 5,5 % | 01.01.2023 |
| Hessen | 6,0 % | 01.08.2014 |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | 01.07.2019 |
| Niedersachsen | 5,0 % | 01.01.2014 |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 01.01.2015 |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 01.03.2012 |
| Saarland | 6,5 % | 01.01.2015 |
| Sachsen | 5,5 % | 01.01.2023 |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 01.03.2012 |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 01.01.2014 |
| Thüringen | 5,0 % | 01.01.2024 |
Quellen: Fachverlag Haufe (Übersicht, Stand 01.01.2025) und Germany Trade & Invest (GTAI) – „Real Estate Transfer Tax Rates in the Federal States 2025“. Angaben ohne Gewähr; länderspezifische Änderungen sind möglich.
Beim Verkauf: Spekulationsfrist & Ausnahmen
- Gewinne können einkommensteuerpflichtig sein, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung keine ausreichende Frist verstrichen ist und keine Ausnahmeregelung greift.
- Häufige Steuerfreiheit: Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren oder Einhaltung einer ausreichend langen Haltedauer (umgangssprachlich „Spekulationsfrist“).
- Sonderfälle (z. B. Teilvermietung, Ferienimmobilien, Erbschaft/Schenkung) können die Einordnung verändern.
Dokumentation
Halten Sie Eigennutzung, Anschaffungs- und Veräußerungszeitpunkte sowie relevante Belege (z. B. Meldebestätigungen) griffbereit – das erleichtert die Prüfung.
Typische Fallstricke
Möbel & Nebenleistungen
Was zum Kaufpreis zählt kann die Bemessungsgrundlage beeinflussen. Saubere Vertragsaufteilung & Notariatsabstimmung sind sinnvoll.
Teilvermietung
Eigennutzungsprivileg kann eingeschränkt sein; Einzelfall prüfen (z. B. Einliegerwohnung).
Erbschaft & Schenkung
Fristen & Befreiungen können abweichen; oft treten Erwerber in Fristen des Rechtsvorgängers ein.
Häufige Fragen
Wann ist ein Erwerb innerhalb der Familie grunderwerbsteuerfrei?
Bei bestimmten nahen Verwandten (z. B. Ehegatten/Lebenspartner, Eltern–Kinder) können Befreiungen greifen. Ob sie anwendbar sind, hängt von der konkreten Konstellation ab (Art der Übertragung, Gegenleistung etc.).
Ist mein Immobilienverkauf immer steuerfrei, wenn ich selbst dort gewohnt habe?
Eine durchgehende Eigennutzung (z. B. im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren) kann zur Steuerfreiheit führen. Sonderfälle (Teilvermietung, Feriennutzung) bitte individuell prüfen lassen.
Kontakt & Beratung
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